http://7sps.net/ ハウスクリーニングを依頼しようと思ったら読むサイト。洗剤や掃除法も掲載中 ja Copyright 2008 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss アパートなどの不動産の賃貸契約をする時に、当たり前に出てくる「敷金」という言葉。 よく分からないけど契約に必要だからとあまり深く考えずにお金を支払っていませんか。 敷金のことは、きちんと理解しておくのとおかないのとでは、大違いです。 敷金は、判例で次のように定義されています。 敷金は、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生じる賃料相当額の損害金債権と、その他賃貸借契約により賃貸人が賃借人に対して取得する一切の債権を担保するものです。 ですから、敷金は、当然のように賃貸人が全額を受け取ることができる権利ではありません。 なぜなら、それは債権を担保するものなので、もし、賃貸借終了後家屋明渡義務履行までに生じた債権が敷金の範囲内で控除できた場合には、その余剰分は賃貸人のものとはならないはずですね。 そのため、その残額については当然、賃借人に返還されるべきものだと考えられます。 しかし、実際には、このような理屈どおりに話が進まず、敷金の返還のトラブルが生じてしまうのです。 ですが、これはきちんと賃借人が主張すべき権利です。 http://7sps.net/2008/01/post.html http://7sps.net/2008/01/post.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 不動産の賃貸契約では、敷金を渡すのは当たり前だと感じている人が多いですね。 家賃のほかに支払う費用は敷金だと思っているかもしれません。 しかし、実際に貸主に渡したお金の名目は、敷金だけではありませんので、確認が必要です。 ちゃんと、敷金として渡している場合には、賃貸借契約終了の際に賃料不払いや物件の損傷などの損害賠償についての債務不履行を差し引いて返還されるべき性質のものです。 返還請求ができるのは、敷金として渡している場合です。 他に、権利金として渡しているお金もあります。 具体的には更新料や転貸承諾料などが上げられますが、この権利金は一般的には返還されない性質のものです。 さらに、敷金と共に礼金として支払っているお金は、契約成立についての謝礼金の一種なので、返還されません。 さらに、貸しビルやマンションの賃貸借について支払われることが多い保証金があります。 敷金なしで保証金のみを支払う場合も多いのですが、この場合には、保証金は敷金と権利金の性質を併せ持っていると考えられ、賃貸契約終了時は全額ではなく、一部のみが返還されることとなっています。 このように、契約時に渡しているお金でも、すべてが敷金ではありません。 返還請求ができるのは敷金ですから、この点注意が必要です。 http://7sps.net/2008/01/post_1.html http://7sps.net/2008/01/post_1.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 敷金の返還についてのトラブルが生じてしまうのはなぜなのかというと、賃貸借契約時の「原状回復」義務の解釈の違いがそのトラブルの大きな原因だと考えられています。 通常の賃貸借契約では、家屋明渡時に原状回復をしなくてはなりません。 この原状回復とは、入居時の状態に戻すという意味ですが、さらに厳密に言うと、借り主が故意や過失によって破損してしまった箇所を入居時の状態に戻すということを意味すると解釈されます。 しかし、家主の中には、この原状回復の意味を厳密には解釈せず、入居者の故意や過失による破損だけでなく、自然に損耗したものについても入居時の状態に戻すものだと主張する人がいます。 この場合には、借り主がいなくても損耗する部分についても、借り主の敷金から修繕費を差し引くこととなり、ここで、敷金返還のトラブルとなっているのです。 少し前までは、そのような家主の言い分をそのまま黙って借り主は聞くしかなかったのですが、近年は、借り主の当然の主張として、原状回復について厳密に捉え、敷金の残額を返還するようになりました。 http://7sps.net/2008/01/post_2.html http://7sps.net/2008/01/post_2.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 敷金返還のトラブルは、もともとの原因をたどると、バブルの影響も考えられるという節もあります。 バブルの時期には、高い建築費を高金利の資金借り入れでまかなってたくさんの賃貸物件が建設されました。 バブルの時期は、高い家賃でも入居者はたくさんいたのです。 しかし、バブル崩壊後は、入居者を確保するために家賃は安く設定しなくてはならないという現状があります。 また、入居者も、なるべくきれいな物件を優先して探しますから、時が経過するにつれてリフォームなど、賃貸物件の手入れのために費用がどんどんかさんでいっているのです。 この費用も賃料に反映されるべきですが、高い賃料になれば、入居者はますます減っていってしまいます。 そのため、安い賃料で入居者を確保し、家屋明渡時の自然損耗の部分も原状回復といって入居者から支払われた敷金でまかない、返還を拒むということになってしまっているのです。 高い建設費の物件が安い賃料でしか貸し出せない家主は特にこのような主張を強くします。 もちろん、契約時に家主と入居者が原状回復についてきちんとお互いに了解しておけば、このような敷金返還のトラブルは少なくなるはずなのです。 http://7sps.net/2008/01/post_3.html http://7sps.net/2008/01/post_3.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 敷金返還のトラブルが生じるのは、原因は１つではありません。 借り主と貸主の様々な場面に敷金返還のトラブルの種が落ちているのです。 一番多いのは、契約や物件確認に問題がある場合です。 賃貸借契約書は、入居時にすでに貸主または仲介業者が準備した契約書を使うことが多いです。 この場合、契約書を１項目ずつしっかりと読み合わせていくことはありませんが、貸主にとって有利になるようにあらかじめ契約書を作っている場合があります。 入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含む全ての損耗についても借り主が修繕義務を負うように定められていることもあります。 これは、きちんと条項を確認すれば回避できるので、借り主もしっかりと注意して契約書にサインしなければなりません。 さらに、入居前の物件の状態について、借り主と貸主が一緒に点検や確認を行わない場合には、損耗が元からのものなのか、入居以降なのか、両者の主張が異なってくる場合があります。 これも、入居前に確認しておけば回避できるトラブルです。 借り主は借りることばかりに目先が行きがちですが、基本的な確認事項は必ず押さえておきましょう。 http://7sps.net/2008/01/post_4.html http://7sps.net/2008/01/post_4.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 賃貸借契約を結ぶ時に、あいまいな条項があるときにも、後日解釈の違いで借り主と貸主の間でトラブルが生じる場合があります。 契約書の中で、「借り主は原状回復する」という一言だけしか触れられていないことも多いです。 これは、借り主が行わなければならない原状回復の範囲や費用負担等に関して、現行では具体的に定められた基準がないためです。 これでは、退去時に具体的な補修箇所や費用負担割合について借り主と貸主の間でトラブルが起こってしまいます。 さらに、借り主の原状回復義務があるのは、社会通念上の通常の使用方法により使用して損耗した分は除かれますが、通常の使用方法というのも曖昧な表現のため、人によって受け取り方が違います。 そのため、借り主にとっては通常の使用方法だったことが、貸主にとってみれば通常からは逸脱していると感じられることもあります。 この場合にも、退去時の修繕費用の負担割合についてトラブルが生じてしまいがちです。 このように、そもそもの不動産賃貸契約において定義があいまいであるために避けることができないトラブルもあるのです。 http://7sps.net/2008/01/post_5.html http://7sps.net/2008/01/post_5.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 物件の原状回復についてのトラブルは、その修繕工事によっても起こってくることがあります。 もし、借り主と貸主の間で、きちんと費用負担を定めてあったとしても、実際の工事費用はあらかじめ不確定ですから、退去時の費用が予想外に高額となって敷金では不足するような場合には、金銭的なトラブルになってしまいます。 他に、貸主は次に新しく入居者を確保しなくてはなりませんから、補修工事だけでなく、設備などのアップグレードの工事も一緒に行う場合があります。 工事費用は個別に分けられておらず、一括して請求されることが多いので、この工事のすべての費用を借り主に請求してしまうことがありますが、これは借り主の敷金で担保される以外のものも含まれていますから、問題です。 他には、一部が損耗してしまったクロス等は、一部分だけが借り主の負担となりますが、部屋全部や建物すべてで一括して修繕しないとムラが発生してしまうので、まとめて工事を行ってしまうことが多いですが、こうなると、どの費用を借り主が負担するのかを決めるのが非常に難しくなってしまいます。 http://7sps.net/2008/01/post_6.html http://7sps.net/2008/01/post_6.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 壁、天井について、借り主の通常使用の範囲内での自然損耗とそれ以外の部分とで、借り主と貸主の費用負担がきちんと決められます。 例えば、クロスの張替えは経過年数を考慮して貸主負担ですが、破損部分は借り主負担です。 壁に誤って穴をあけてしまった場合は、修繕費用は借り主負担です。 もし、タバコのヤニ汚れがある場合は、特約条項のない場合は、クリーニングで落ちる程度の汚れは通常使用の範囲で借り主負担はありませんが、ヤニがひどい場合には、汚れの程度に応じて借り主の負担部分が生じてきます。 喫煙する場合はクロス替え等の費用を負担するといった特約条項のある場合は、借り主の負担となるでしょう。 照明器具設置や電化製品の設置跡については、通常使用の範囲内ですので、借り主負担はありません。 他にも画鋲の穴くらいであれば、借り主に費用負担はありませんが、釘やねじの穴については借り主の修繕費用負担が生じます。 子供の落書きやシール跡についても落とす費用は借り主負担となります。 このように、ガイドラインで細かく費用負担が定められているので、補修費用について過剰に請求された時には、敷金返還請求をすることができます。 http://7sps.net/2008/01/post_7.html http://7sps.net/2008/01/post_7.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 床は、畳の場合、長年使用していると、色があせてしまいますが、この場合は通常使用による自然損耗ですので、畳替えの費用は貸主負担です。 他にも、日常生活をしている中でいつも歩く場所が磨り減ってしまう場合も、借り主に補修費用負担はありません。 家具を置いていたときの畳のへこみも同様です。 しかし、畳の上に置くには通常考えられない家具、例えば４脚のテーブルなどによる深いへこみについては借り主の費用負担が生じてきます。 畳を焦がしてしまった場合などは、その１枚のみの費用負担です。 １つだけだとムラになるので部屋全部の畳を変えてしまう場合でも、それ以外の畳替え費用は貸主負担です。 床がフローリングの場合もほぼ同じです。 通常の使用による床のへこみなどは貸主負担で、傷などをつけてしまった場合には、実費負担です。 もし、補修部分を個別に修理することが難しく、部屋全体のフローリングを張り替えないといけない場合には、㎡単位で借り主が張替え費用を実費負担します。 この場合も部屋すべても張替え費用を借り主が負担する必要はありませんので、過剰に費用負担させられたら敷金返還請求ができます。 http://7sps.net/2008/01/post_8.html http://7sps.net/2008/01/post_8.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 建具も毎日入居者がよく使うものですから、修繕が必要になる場合が多いです。 まず、ふすま、障子については、破損、汚損については１枚単位で借り主の実費負担となります。 １枚だけ替えると他のものとのバランスが悪くなるからといって部屋全体の張替えをした場合にも、借り主には破損枚数のみの費用負担義務しかありません。 他の張替えはアップグレードになるので、貸主の費用負担となります。 骨組みを壊してしまうなどは、通常の使用からは逸脱していますので、全額借り主負担です。 窓ガラスについては、故意に割ってしまったことが明らかな場合には借り主負担ですが、外から何かがぶつかって割れた場合には、貸主は建物火災保険でその費用をまかなうべきですので、借り主に費用負担義務はありません。 窓ガラスの中で網入りガラスには、原因不明でヒビが入ることがあります。 網入りガラスの場合、鉄線が熱膨張で割れたり、鉄線にさびが発生して膨張してガラスにヒビが入ることがありますので、借り主には責任がないことがほとんどです。 故意過失なくヒビが入った場合は借り主に負担義務はありません。 http://7sps.net/2008/01/post_9.html http://7sps.net/2008/01/post_9.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 入居時に、あらかじめついていた設備についても、退去時、修繕が必要になることが多いです。 例えばエアコンや風呂釜、給湯器については、通常通りの使用方法を守って使っていたのにも関わらず故障した場合には、借り主に責任はありません。 機械も時間がたてば損耗するので、自然損耗の１つと考えられます。 もし、このような設備の故障に関する費用も敷金から控除されている場合には、敷金返還請求をしなくてはなりません。 柱にきずをつけてしまったり、や洗面台、トイレなどは破損させてしまった費用は借り主負担ですが、それ以外は基本的に貸主負担です。 換気扇については、通常使用しているからといって、汚れたままに退去するのは基本的なマナーとして許されません。 大掃除程度の掃除は行ってから退去しましょう。 なお、カギについては、通常使用の場合には借り主に修繕費用が生じることはありません。 カギを紛失してしまった場合のシリンダー交換費用は借り主負担ですが、そのようなことがなければ、退去時にカギをすべて貸主に返却すれば費用負担はなく、問題ありません。 http://7sps.net/2008/01/post_10.html http://7sps.net/2008/01/post_10.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 借り主と貸主の間で物件の原状回復についてトラブルになってしまうことが多いのですが、基本的に、この原状回復は借り主が故意過失があって破損させてしまった部分について発生する義務だと考えられます。 しかし、借り主が入居している間も時間が経過していますので、少しずつ物件全体も自然損耗しています。 その間、価値もだんだん下がってきています。 クロスもたたみも床もどれをとっても言えることです。 しかし、借り主が破損してしまったものを修繕する時には、周りの自然損耗したものと同じ価値のものに変えるのではなく、新品と交換するのが一般的です。 こうなると、修繕費用は借り主が通常使用していれば費用負担しなくても良かったアップグレード分も含まれてしまうことになってしまいます。 そのため、借り主の修繕費用の負担を考える場合には、経過年数を考慮しなければなりません。 例えば、４年経ったクロスは新品に比べて価値は４０％しかなく、この場合、借り主は新品の修繕費用の４割を負担することとなります。 もし貸主が修繕費用の全額を借り主の負担とした場合には、過剰請求となります。 経過年数を考慮した修繕費用を越える部分は敷金返還請求することができます。 http://7sps.net/2008/01/post_11.html http://7sps.net/2008/01/post_11.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 退去時に貸主からの補修費用の請求金額に納得がいかない場合、まずは借り主と貸主の間で話し合いをすることが大切です。 まず、借り主と貸主の間で、退去時に補修が必要な部分を１つ１つ確認します。 そして、借り主の費用負担となる部分を話し合いで決めましょう。 契約時に物件の状態をきちんと双方で確認しておけば、ここでのトラブルはずいぶん少ないはずです。 しかし、実際にはこの費用負担区分でもめてしまうでしょう。 借り主は一人でガイドラインや判例などを調べて、貸主との交渉を粘り強く続けていくことももちろん可能です。 しかし、実際には、敷金返還請求について詳しく知っている借り主はほとんどいませんので、このような場合には、敷金返還請求に詳しい専門家に相談してみると良いでしょう。 自分の言い分がどこまで正しいのか、適正な敷金返還金額はいくらになるのかについて、適切にアドバイスをしてくれると思います。 その上で、貸主に主張できる書類も代行して作成してくれるので、貸主との話し合いでも、自分の主張を的確に貸主に伝えることができると思います。 http://7sps.net/2008/01/post_12.html http://7sps.net/2008/01/post_12.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 借り主が敷金返還を求めて貸主と直接話し合いをしても、なかなかそれに応じてくれる貸主はいないかもしれません。 そこで、敷金返還請求を代行して行ってくれるサービスを利用してみましょう。 有料なので、自分に戻ってくるはずの敷金がどのくらいなのか、それと代行費用とを勘案してサービスを利用するかどうか決めても良いですね。 敷金返還請求の代行では、借り主からのヒアリングなどによって、修繕費用を査定し、敷金の返還を請求します。 もちろん、単に請求書を送るだけでは、貸主もあまり特別視しないかもしれませんが、内容証明によって、敷金返還請求をするのです。内容証明は、それが根拠があって請求しているものなので、受け取る方もプレッシャーを感じることもあり、話し合いに応じてくれる可能性が高くなります。 さらに、話し合いも行政書士などの専門家が一緒に行うことで、貸主や不動産会社が難しい法律の話をする時にもスムーズにその話を受けることができます。 そして、敷金返還請求についてのノウハウがしっかりしている分、安心してお願いすることができます。 http://7sps.net/2008/01/post_13.html http://7sps.net/2008/01/post_13.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900 敷金返還についての請求の話し合いを繰り返しても、なかなかまとまらない場合、その次の段階の手続きを考えましょう。 この際には、自分では書類の作成も難しいので、専門家にお願いする必要があります。 まずは民事調停をしてみるのも１つの手です。 調停委員が借り主と貸主の仲介をして、争いを解決するようはたらきかけてくれます。 手数料も少額です。 しかし、相互の合意がなければ解決になりません。 合意ができれば、調停調書を作成することができ、これは、裁判上の若いと同じ効力をもちますので、内容を守らなければ強制力もあります。 解決に時間がかかる可能性も高く、もしかしたら解決できない可能性もあります。 早く結論を出したい場合には、訴訟を起こすという方法もあります。 訴訟時に部屋の損傷について立証するのは貸主です。 借り主は自分がきれいに部屋を使ったことを立証しなくて良いのです。 部屋の損傷について借り主がやったという証拠がないために真実が証明できないものについては、貸主負担の通常損耗と扱われます。 60万円までの請求であれば、少額訴訟ができます。 この場合、訴訟は１日で終わるので、解決はあっという間ですし、もちろん強制力もあります。 ただ、少額訴訟に被告が反対した場合には、少額訴訟は起せません。 http://7sps.net/2008/01/post_14.html http://7sps.net/2008/01/post_14.html 01 敷金返還 Mon, 28 Jan 2008 20:00:00 +0900